На что обратить внимание при выборе подрядчика на общестроительные работы мы писали в статье «Почему строительство может стоить дорого?». Теперь сосредоточимся на деталях: как лучше действовать и что должно насторожить при взаимодействии с потенциальным подрядчиком!
Принципы выбора строительной компании
- Попробовать с малого
Например, можно сделать проект вместе. Таким нехитрым образом легко проверить работу архитектора и менеджера проекта, оценить подход компании к выполнению своих обязательств. После того, как положительный опыт достигнут, проще доверить строительство.
- Не стоит гнаться за самым дешевым предложением
Общий принцип «скупой платит дважды» как нельзя лучше подходит к строительству. Не факт, что нет подвоха в составе и объеме работ, но низкая цена потребует от вас гораздо больше профессионализма при анализе сметы, ее соответствию проекту. Построчно! И наоборот, при высокой стоимости контракта — отдельно уделить внимание гарантиям по договору.
Всесторонний анализ подрядчика по строительству
- Анализ портфолио
Изучить сайт компании в части отзывов и построенных объектов, попросить менеджера провести экскурсию на несколько из них. Поверьте, далеко не каждая компания поддерживает отношения с клиентами, зачастую расставание было «на ножах». «Сарафанное радио», т.е. личные рекомендации друзей — лучший инструмент.
- Встреча с первым лицом компании
Это не всегда возможно и удобно, но встреча с первым лицом компании — признак открытости и шаг к доверительным отношениям. Адекватен ли руководитель, насколько вовлечен в оперативную деятельность. Подход «я учредитель, сейчас девочки/мальчики все сделают, я редко бываю в офисе, у меня 10 компаний» — повод насторожиться — нужен ли вам такой невнимательный и безучастный организатор вашей стройки? Вы попадаете не в строительную компанию с индивидуальным подходом к работе с клиентом, а на конвейерное производство. Неплохо посмотреть в целом на обстановку в офисе: не на мебель и полы, а по существу — на работу тех людей с которыми вы общаетесь: как и какие материалы вам передают, соответствуют ли слова сотрудников уже выполненным делам, не слишком ли все «приторно» на словах?
- Анализ строительной сметы
Тщательно проверить состав работ, сравнить с предложениями конкурентов. Типичные «приемы»: снижение качества строительных материалов (бетон М250 вместо М350 и т.д.) и недокомплект (недостаточный относительно проекта объем заложенных материалов и запас менее 5-10%). Скрытые статьи дополнительных прямых (!) затрат: утепление кровли и фасада (или в базовом предложении имелся ввиду летний домик для сезонного проживания?), теплый профиль окон и дверей, фасад (он действительно входит в смету?), высота каждого этажа (не убавили ли там 20-30 см, которые дают общую экономию по разделу «стены»?).
- Реальность декларируемых сроков выполнения работ
Обещание строительства дома за 1 месяц или за 2 года — одинаковые крайности, которые должны служить серьезным поводом для беспокойства! Проконсультируйтесь в других компаниях: каменный (не каркас) дом 200-300 кв.м. с ж/б фундаментом и кровлей строится от 3-4 до 6-7 месяцев (без внутренней отделки).
Профессиональная дискуссия лидеров рынка индивидуального малоэтажного домостроения. Генеральный директор холдинга Vesco Group Алексей Аверьянов.
Поводы для опасений и беспокойств
- Аванс 100% — тревожный звонок
Даже если по супер-акции или в не сезон — не теряйте бдительность, это первый признак кассового разрыва, а значит — нестабильности компании.
- Ценовой демпинг
Если общая стоимость предложения конкретной компании ниже рынка на 20-30 % — стоит насторожиться и внимательно проверить состав работ и материалов. Лучший вариант — провести экспертизу сметы в конкурентной компании.
- Договор с Индивидуальным предпринимателем
Если в компании работает только один человек, который нанимает бригады или делает что-то своими руками, а такой вариант тоже возможен — повод задуматься о гарантиях, если что-то пойдет не так?
- Все включено!
Не бывает предложений, где все-все учтено. Отдельно должно быть прописано в примечании, что не входит в смету, например: благоустройство участка, забор, уличное освещение, внутренняя отделка, инженерные работы и проч. И наоборот, входят ли: привоз бытовки, обустройство быта рабочих в договор. Кто оплачивает электричество, воду во время строительства? Подробно оговаривайте эти вопросы и читайте то, что написано мелким шрифтом!
Риски индивидуального домостроения
- Контракт с условным проектом
Если все-таки, вам предлагают подписать контракт с условным проектом и удельной стоимостью за 1 м2, и при этом в договоре фигурирует общая стоимость, обязательно попросите доделать проект, посчитать все объемы и расписать все работы детально, чтобы в последствии не получилась такая ситуация, когда вам говорят что деньги закончились, и что фундамент стоит, допустим, 4,5 млн.руб, а реально, например, 2,5 млн.руб, и аванс который вы отдали на фундамент и стены уже закончился. Странная ситуация.
- Условия расторжения
При заключении контракта внимательно смотрите условия расторжения договора, а также консервации объекта по чьей либо инициативе.
Не потому что вы изначально не верите компании и себе, а потому что в жизни бывают ситуации, когда появляются внешние обстоятельства, препятствующие продолжению работы, например резкое увеличение стоимости материалов, или пока вы выбирали облицовочный кирпич или кровлю, наступили холода, и без дополнительных затрат на «теплый контур» вокруг здания уже нельзя производить монтаж фасада / кровли.
- Увеличение стоимости материалов
По закону при увеличении стоимости материалов более чем на 10% подрядчик вправе поднять с заказчиком вопрос о доплате. Нужно быть к этому готовым. Хотя на нашей практике было один раз 3-4 года назад из-за резкого увеличения стоимости металла.
Отдельно — если речь идет про отделку, проговорите условия изменения стоимости материалов при колебании курса валют.
Партнерство заказчика и подрядчика — залог успеха
Помните, что смета строительной компании — честное и открытое предложение, требующее совместного обсуждения всех деталей и объема будущей работы, условий сдачи/приемки, расторжения, консервации и проч.
Вы должны понимать, что ценностное предложение компании не может быть равной или ниже цены бригады, у которой нет офиса, проверенных поставщиков и, в конце концов — гарантии выполнения обязательств.
Вы должны понимать, что это не покупка готового дома. Это партнерство со строительной компанией, как правило на несколько месяцев минимум.
И при этой работе у вас есть не только права требовать сроки и качество, но и обязательства (при желании уложиться в сроки) — своевременно согласовывать материалы отделки, вовремя оплачивать аванс и окончательную оплату за выполненные работы, во избежании простоев (это доп.затраты строителей) и переноса сроков сдачи дома.
Удачи вам!
Продолжение читайте в статье: «Почему строительство может стоить дорого?»
