Предположим, вы уже долго выбирали подходящий участок, проверили все нюансы и сложности, может даже посмотрели наше видео
И если вы понимаете, что готовый проект не подойдёт по причине специфических требований к планировке, стилистике, конструкциям и бюджету, эта статья для вас! Сегодня мы рассмотрим «правильный» порядок индивидуального проектирования – с получением всех разделов именно до выхода на строительную площадку.
Конечно, хотим предостеречь вас: когда поджимают сроки, и вы вынуждены начинать работы с неполным проектом, это всегда чревато появлением новых вводных, что приводит к переделкам уже построенного, а значит к дополнительным затратам времени и средств.
Шаг № 1. Получение исходных данных
1.1. Градостроительный план земельного участка
Что же нужно иметь для начала проектирования? Конечно, ГПЗУ — специальный документ с ограничениями, допусками, отступами и всеми остальными исходными данными по участку. Получение этого документа на Госуслугах или в МФЦ займёт 1-2 недели.
Эти данные могут быть указаны в договоре, но лучше получить официальное подтверждение всех условий и нюансов именно в ГПЗУ — актуальном юридически значимом документе.
1.2. Топография
Обязательно нужно получить или сделать топографию с перепадом рельефа, привязкой всех имеющихся люков и выводов коммуникаций, существующих построек и насаждений. Если на участке есть взрослые деревья, которые бы вы хотели сохранить, сделайте подерёвную съёмку. По времени ориентируйтесь на 2 недели.
1.3. Геологические изыскания
Исследования характеристик и свойств грунта с получением уровня водоносных слоёв помогут нам выбрать фундамент. Этот этап занимает обычно 2-3 недели.
1.4. Технические условия на сети
ТУ по существующим сетям — это точки подключения и выделяемые на участок мощности. Эти данные чаще всего фиксируются в договоре купле-продажи участка, но в зависимости от конкретного населённого пункта, вида разрешенного использования земли или из-за солидной истории перепродажи участка. В садовом товариществе, например, таких данных может и не быть вовсе: там кроме электричества, как правило, ничего не предусмотрено. Эти данные необходимо уточнить в администрации вашего посёлка.
Если же это только строящийся посёлок, запросите данные о планируемых сетях согласно проектам. Однако помните, если посёлка ещё нет, а в договоре покупки участка не прописаны конкретные сети, которые вам предоставят после завершения строительства, то остаётся риск, что такие сети в обозримом будущем и не появятся вовсе.
Не всегда желаемые размеры основного дома и других строений могут быть обеспечены всеми выделяемыми нагрузками на сети. Поэтому сразу запрашивайте возможности увеличения мощностей в будущем: есть ли резервы и «цена вопроса».
Все эти процессы можно запускать параллельно, что позволит получить результаты через 3 недели после старта.
Конечно, для начала разработки концепции или эскизного проекта можно получить предварительные данные, такие как общепоселковая топография и сети в администрации вашего населённого пункта, что ускорит начало процесса проектирования на эти 2-3 недели. Но это не отменяет обязательность получения вами документов согласно пп. 1.1-1.4!
Закончив исследовательские работы и получив исходные данные, можем приступать к проектированию.
Шаг № 2. Эскизный проект
Получив основные исходные данные и составив техническое задание на будущий дом и другие строения, вы с архитектором приступаете к эскизному проекту (сокращенно ЭП), первой и самой важной интеллектуальной части проекта. В этот этап клиенты вовлечены на все 100%. На его базе делаются уже все остальные рабочие и инженерные разделы.
Эскизный проект включает в себя планы, фасады, разрезы, посадку строения на участок и объёмную модель, как в графическом, так и в интерактивном виде – то есть с возможностью устройства прогулок по дому, в том числе с применением VR технологий. Как показывает практика, это облегчает понимание объема и габаритов объекта, а также согласование экстерьерных и даже предварительных интерьерных решений (расстановку мебели и оборудования).
Это первый этап, после которого можно рассчитать предварительную стоимость строительства дома (погрешность составляет 20-30% и уточняется после выпуска полных рабочих разделов АР-КР, где будут разработаны все узлы и конструкции, по которым будут точно посчитаны объёмы материалов). Внутренняя отделка считается позже, на основе дизайн-проекта (стоимость материалов и оборудования на один и тот же дом может отличаться в несколько раз).
Этот процесс творческий, и срок зависит от площади дома, сложности объекта, количества и разнотипности всех зон и помещений. Как правило занимает 1-3 месяца.
Шаг № 3. Запуск параллельных предварительных проектов
Как будет согласован объём и готов альбом эскизных чертежей, можно запускать несколько промежуточных проектов и пред.проектов, которые будут влиять на все рабочие разделы проекта.
3.1. Визуализация
Это фотореалистичные картинки всех ракурсов дома с подбором материалов и цвета отделки. Визуализация занимает 2-4 недели и зависит от степени «определённости» материалов на стадии ЭП, а также от сложности объёма и насыщенности декоративных элементов.
3.2. Предварительный сбор нагрузок по электричеству и теплотехнический расчет по газу
Речь идет о расчете по суммированию всех мощностей для определения требуемой нагрузки на газовую систему (или иного рода будущую котельную или тепловой распределительный пункт). Важно, чтобы при необходимости сразу предусмотрели дополнительные мероприятия по увеличению энергоэффективности здания.
3.3. Проект газификации
Выполняется строго ограниченным кругом лицензированных организаций (в Московской области — это МосОблГаз). В сводном проекте сетей мы можем показать только рекомендованную трассировку трубы и места подключения за забором и к дому, а полный окончательный проект делает только указанная выше организация. Процесс не быстрый, занимает 2 – 3 месяца со всеми нюансами и разрешениями, но не влияет на общих ход проектирования следующих рабочих проектов.
3.4. Запросы на предоставление ТУ
Параллельно делаются запросы на предоставление технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. Зачастую это происходит сразу с запросом на расширение мощностей, так как изначально на участок выделяются не всегда адекватные мощности и многое приходится докупать исходя из рассчитанных нагрузок, если существует такая возможность. По срокам: в Московской области обработка запроса занимает обычно 2-3 недели, но может и затянуться, поэтому рекомендуем не откладывать этот этап в долгий ящик.
3.5. Рабочий проект наружных сетей
После получения технических условий на сети запускаются рабочие проекты наружных сетей, которые идут по участку от поселковых точек подключения до дома. Это вода, канализация бытовая, ливневая и дренажная, электричество и слаботочные сети (интернет, домофон, ворота и пр.).
Кстати, рабочие проекты на сети водоснабжения и канализации у нас входят в состав проекта «Эксклюзивный», так как без них крайне сложно предусмотреть верно закладные под все сети, особенно если в проекте присутствуют системы внутреннего водостока, сети для бассейна и тем более если есть усложнения, такие как дополнительные строения на участке, которые требуют так же обеспечения всеми теми же сетями, или сложный рельеф.
3.6. Проект ландшафтного дизайна
Параллельно с наружными сетями в идеале заняться разработкой Ландшафтного дизайна, так как этот раздел так же будет требовать электричества для подсветки дорожек и малых архитектурных форм, а может и фасада здания, так же потребует и подачу воды на полив (а возможно и отвод канализации на всего рода фонтаны или уличные летние мойки). Данный раздел может выполняться изначально так же в размере Концепт-проекта, что бы получить общее представление об участке и дать предварительное задание на все требуемые сети. По времени на обычный участок 15-20 соток данный раздел потребует 3-4 недели.
Если особо сложные ландшафтные идеи не планируется на участке, то данный раздел можно отнести в самый конец – после рабочих проектов, но предварительно заложив из дома несколько выводов под полив и электрические сети по контуру здания.
3.7. Сразу после согласования эскизного проекта можно запускать концептуальный проект раздела ВиК (вентиляции и кондиционирование), если таковая сеть предусматрена в доме и является центральной системой с большими воздуховодами. Важно помнить, что это самая требовательная система к размеру коммуникаций – нужно закладывать большие шахты и дополнительное запотолочное пространства под вентиляционные трассы. Сами машины вентиляции и блоки кондиционирования требуют достаточно много места внутри дома, наружные блоки требуют «скрытия» на кровле, по фасаду или вынесения куда-то на участок общего наружного блока, который лучше скрыть из поля зрения жителей, но оставить доступ для будущего обслуживания. Продолжительность разработки концепт-проекта ВиК — 3-4 недели.
3.8. Если здание содержит множество санузлов или мокрых точек в разных местах, а ещё и систему внутренних водостоков, то параллельно с системой вентиляции рекомендуем разработать концепт-проект (а точнее принципиальную схему) системы канализации, которая требует трубы большого сечения 11-16 см, а с учётом уклонов и особенностей прокладки трасс может пересекаться с вентиляционными коробами.
3.9. В этот же период нужно запустить разработку дизайн-проекта — концепта интерьерных решений. Этот раздел зачастую влияет на множество нюансов в перегородках, потолках и внутренних проёмах, но иногда приходится менять даже наружные проёмы под нетривиальные задумки дизайнера, если заказчик видит на стадии визуализации внутренних помещений, что без этого никак не обойтись.
Шаг № 4. Рабочие проекты
После предварительных концептуальных проектов, т.е. принципиальных схем, запускает рабочие проекты: АР (архитектурные решения), КР (конструктивные решения), дизайн-проект, вентиляцию и кондиционирование. Каждый из проектов влияет на другой, поэтому делаются они параллельно и занимают в среднем 8-10 недель.
Шаг № 5. Финальная стадия проектирования
5.1. Как только будут готовы разделы АР и КР, мы делаем таблицу для сметного расчёта с параллельной проверкой проектных объёмов материалов, этот этап занимает 2-3 недели. На выходе получается более точная смета на запроектированные решения.
5.2 В процессе разработки дизайн-проекта рождаются технические задания на все остальные инженерные разделы внутренних сетей: водоснабжение, канализация, отопление, сети связи и т.д. Тут будет указано, где что планируется, какие элементы и с чем связываются по группам, а значит можно завершать рабочие проекты данных инженерных разделов. Это ещё 4-8 недель к вашему плану.
Однако стояки Канализации бытовой и Ливневой должны уже быть предусмотрены в АР-КР.
Итого на выходе при идеальных условиях (с учетом параллельных работ) исследования и проекты должны занять порядка года.
На самом деле, можно выходить на стройку фундамента в среднем через 3 месяца (подготовка ЭП + 3 недели на сбор нагрузок и выпуск первого подраздела КР, который называется КЖ-О (Фундаменты) + 1 неделя на сметы от подрядчиков). Но мы не рекомендуем так поступать, так как у вас может приостановиться стройка в случае задержки в процессе проектирования остальных разделов, вероятность которой весьма велика! Либо, что ещё хуже, могут возникнуть переделки уже построенного фундамента (или цокольного этажа), что будет ещё дороже и дольше. Т.е. вы можете сэкономить сезон стройки, а можете и потерять на переделках и недоделках значительные суммы денег. Поэтому лучше дождаться разделов АР-КР со сметой, чтобы точно нигде не прогадать.
